随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中
，对人们生活
、阅读及工作习惯造成了深远的影响
，如何
将房地产开发项目市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售
，对当前市场营销策划人员
而言是挑战更是机遇
。
一
、关注房地产业网络营销的依据
只要稍加留意就会发现
，网络营销早已来到了ballbet生活当中
。在ballbet进入各大门户网站的时候
，
铺天盖地的广告迎面而来
，有固定广告、浮动广告
，有图标广告
、半屏广告
、全屏广告
，各式各样
，
种类繁多
；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制>时候
，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”
。既
然网络广告无所不在
，ballbet就有必要关注房地产网络广告的效果
，分析其在房地产市场营销体系中所
起的作用
。
二
、房地产项目网络广告优缺点分析
商品住宅等房地产物业作为一种商品
，使用年限很长
，属于耐>品
；而房地产物业的差异性很大
，
客户在购买时往往要作细致比较和筛选
。因此
，房地产广告具有理性诉求的特点
，需要详细描述产品
特性及与其他楼盘的差异
，以吸引客户购买
。从这方面分析
，网络广告满足理性诉求广告要求
，它能
以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面>点
，从而达到吸引客户购买的目的
。
以北京为例
，从现阶段商品住宅目标客户群分析
，购房者除了一部分是小私营业主外
，大部分购
房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多
，工作后多数保持了
较频繁的上网习惯
，这就为网络广告作>房地产项目广告载体提供了坚实基础
。据近期所做北京市城
镇居民购房意向调查结果显示
，在众多传播途径选择中
，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达
到被访总数的15％
，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置
。
当然
，网络广告与传统>告形式相比仍有其自身缺点
，因为它需要有计算机作为媒介
；另外网络
广告持续时间较短
，其所起效果也要打一定折扣
。
既然简单的网络平面广告效果有限
，业界中出现了一些新的网络营销方式
，比如网上家庭装修三
维浏览技术
、浮动广告技术等
，这些新技术的推出无疑>进了房地产网络广告形式及表现手法
，使其
更能达到吸引眼球的效果
。
正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端
，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进
行融合的过程中
，不能仅仅依靠网络广告形式
，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中
，这就是
>络营销
。
三
、目前房地产业网络营销存在的问题
目前
，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多
，但所收到的效果
依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大
，存在的共性问题如下
：
1．企业自身的Internet营销技术还不能满足营销要求
。虽然有些机构可以协助企业建立网址
，设
计网页
，帮助策划企业上网等事宜
，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同
，如出于盈利
、
促销
、爱好等目的
，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究
，并结合企业的整体
经营战略提供全晃坏募际踔С帧Ｒ虼耍?苋〉媒虾眯Ч?陌咐?欢唷?BR> 2．开展网上营销的目的不明确
，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦
，存
在一定盲目性
。实际上
，房地产项目在开展网上营销活动时
，应明确企业建立网站的目标
，做出完整
计划
，包括目的
、市场调研
、Internet服务情况
，所需的资源
、资金分配
、预期效果等
。
3．企业对上网营销的费用估计不足
。利用Internet开展营销活动的费用到底要多少
，目前多数房
地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱
，认为其可有可无
，无足轻重
。其实
，由
于Internet营销是建立在日新月异的Internet技术之上的
，Internet技术发展会使企业在Internet上的
投
资逐步增加
，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高
。只有不断更新
，才能使企业网站在
Internet上保持较高水准
，否则网站缺乏吸引力
，不能取得良好的营销效果
。
n 4．企业缺乏有效评估Internet营销活动的手段
。企业应建立监控机制和相应工具
，来评估网络营
销计划的进展和成果
。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标
，更有效的参考指标包括查询成交人数
、
网页登记人数等
。企业必须注意用户对网址的反应
，在必要时做出修改
；不断调整网上营销策略是
Internet营销成功的关键
。
四
、房地产项目网络营销方式探讨
1．通过门户网站
、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
网上广告是网络营销的最基本形式
。Internet作为一种新的信息传播媒体
，像电视广告一样可以开
展营销活动
。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； Internet让企业拥有一个属于自己
、而又面
向广大上网者的媒体
，并且这一媒体是高效率
、低成本的
，这是超越传统媒体的一个特点
。企业网站
信息由企业制定
，不受传统媒体的时间
、版面等限制
，也可伴随企业的发展适时更新
；企业网站可应
用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流
，及时
、有效地传递并获得有关信息
。
2．可对客户进行项目产品的网上调研
，接受意见反馈
网上市场调研可以承担的主要工作包括
：市场分析
、产品和服务研究
、市场营销策略研究等
。在
Internet上房地产企业可以开展低成本
、高效
、范围广泛的市场研究
，为正确预测市场需求
、做出市场
决策打下扎实的基础
。
调研市场信息
，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据
，是企业开展市场营销
的重要内容
。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场n
，一般企业开展网上市场调研活动有两种
方式
：
①借助ISP网站进行调研
。这对于市场名气不大
、网站不太引人注意的企业是一种有效选择
。企
业制定调研内容及调研方式
，比如客户喜欢的户型
、能承受的单价
、对项目位置区域的认同度等等
，
将以上调研的信息放人选定的网站
，就可以实时的获取调研数据及动态信息
。这种方法的弊端是
：由
于这些网站内容繁多
，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低
；同时
，上网者如果想与企业交流
，
必须重新链接进入企业网站
，增加了上网者的操作复杂性
。
②企业在自己的网站进行市场调研《灾??笠刀?裕?渫?句?勒叨嗍且恍┒愿闷笠挡?犯行?BR>趣或与企业业务有一定关系的上网者
，他们对企业有更多的了解
，有可能提供更多更有效的信息
；同
时也为调研过程的及时双向交流提供便利
。
网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视
，一些网络∥窆?疽惨丫??嘉???BR>定制网上调研业务
。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合
，仍需做出更多的探
索
。
3．可通过商品房网上竞拍给项目造势
，提升项目人气
网上拍卖是时兴的房地产销售方式
，其通过市场需求来确定物业价格
，具有公平的特性
；同时又
能为开发企业赢得尽可能多的利润
。此外
，由于网上拍卖形式的新颖性
，可聚集足够人气
，更多地对
项目进行宣传
，从而在直接追求物业利润最大化基础上
，间接起到广告促销的效果
，可谓一举两得。
当然
，在目前市场条件及网络水平下
，网上拍卖技术还绞翘乇鸪墒欤?菀壮鱿峙穆粞映佟⒙蚵?BR>不同步等问题
；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全
，它要求房地产公司在执行之
前在多方权利义务关系上做好约定
。
